Главная | Договор купли продажи жилой недвижимости диплом

Договор купли продажи жилой недвижимости диплом

Как это работает:

Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом, в истории новой России, связано с многочисленными изменениями, которые были призваны создать законодательство, наиболее адекватно регулирующее данную сферу экономических отношений. Однако, многочисленные проблемы, отражающиеся в судебной практике, не дают оснований говорить о том, что действующее законодательство построено в соответствии с потребностями правоприменительной практики, в полной мере защищает права субъектов гражданско-правовых отношений.

До сих пор остаются как законодательные пробелы, так и противоречивость в системе правового регулирования. Проблемы правового регулирования связаны также и с тем фактом, что сегодня нет достаточно четкого понимания о необходимости публично-правовой составляющей в регулировании сделок с недвижимым имуществом.

Недвижимость является сложным объектом правового регулирования. К данной категории объектов гражданских прав относятся и жилые помещения, которые составляют основу жизнедеятельности каждого человека, и земля, которая является не только объектом гражданских прав, но и природным ресурсом, объектом экологической охраны; и т.

Указ Президента РФ от О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов: О мерах по продаже не завершенных строительством объектов: Постановление Правительства РФ от О порядке определения нормативной цены земли: Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: Постановление Верховного Совета РФ от Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальной собственности.

В-третьих, на рынке недвижимости сделки по продаже нежилых помещений получили гораздо большее распространение, чем, например, договоры купли-продажи зданий в общую долевую собственность покупателей. Возникла необходимость приведения действующего земельного и гражданского законодательства в соответствие с вновь принятыми законодательными актами и сложившейся судебной практикой для исключения неоднозначности толкования в юридической теории и практике.

Важно, что и судебная практика не ставила под сомнение возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом гражданских прав см.

Кроме того, в ходе сложившейся правоприменительной практики при приобретении объектов нежилой недвижимости, возникает вопрос об указании в договоре купли-продажи нежилого помещения одновременно права на вспомогательные и коммуникационные помещения, поскольку все расположенные в нежилом здании или сооружении либо примыкающие к нему помещения объективно подразделяются на основные и вспомогательные.

Решение данного вопроса именно в договоре необходимо, для того, чтобы в будущем у покупателя и продавца не возникало каких-либо неясностей. При купле-продаже нежилых помещений необходимо применять по аналогии правила ст. Право собственности на нежилое помещение соотносится с правом собственности на вспомогательные или коммуникационные помещения в этом здании как соотносятся право собственности на жилое помещение и право общей долевой собственности на общие помещения, несущие конструкции и т.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод из сложившейся ситуации: Эта доля, если не оговорено иное, определяется пропорционально доле принадлежащих собственнику основных нежилых помещений.

Упразднение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вызвало возражения прежде всего у нотариусов Тихенко А.

В частности, высказывалось мнение, что на органы государственной регистрации не возложена обязанность проверки вменяемости лиц, совершающих сделку. Так, по мнению З. Мамишева, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью предусматривалось для того, чтобы с помощью представителя государства и квалифицированного юриста - нотариуса устранить все возможные противоречия между сторонами, внести ясность в их взаимоотношения, обеспечить соответствие формы и условий договора требованиям закона.

Все это, по его мнению, органы государственной регистрации предоставить участникам сделки не в состоянии Мамишев З. В то же время сторонники замены нотариального удостоверения государственной регистрацией считают, что последняя уже означает достаточный контроль за законностью сделки и делает излишним нотариальное удостоверение Чубаров В.

К тому же в практике были отмечены многочисленные случаи недобросовестности со стороны нотариусов при оформлении сделок с недвижимостью. Следует при этом отметить, что отдельные сделки с недвижимостью по-прежнему требуют государственной регистрации например, договор ренты и договор ипотеки. Государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции.

Удивительно, но факт! Первый путь иногда не имеет смысла, а второй чрезвычайно тяжел, даже когда для этого есть условия.

Так, первая среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. В связи с этим она направлена в первую очередь на то, чтобы защищать интересы третьих лиц в отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон п.

Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, в частности ст.

По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонним договором.

Купля-продажа недвижимости

Каждая сторона имеет права и обязанности: Возможность заключения договоров купли-продажи гражданами определяется объемом их право- и дееспособности. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

К признакам недвижимого имущества, которые должны найти отражение в его легальном определении, то к таковым должны быть отнесены следующие. Во-первых, оно всегда является индивидуально-определенным имуществом.

Дипломная работа — пример

Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права[18]. Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости п.

В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту.

Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи [21]. Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе РФ. Согласно пункту 1 статье Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам недвижимому имуществу, недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статье Гражданского кодекса РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [22].

Федеральный закон от 21 июля г. Федеральный закон от 16 июля г. В соответствии с Федеральным законом от 7 июля г. Вышеуказанные законодательные определения недвижимости не исчерпывают перечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых вещей.

Например, в качестве недвижимого имущества рассматривается самовольная постройка п. Вернемся к формулировке понятия недвижимости, данной в статье Гражданского Кодекса РФ. Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия: Все указанные группы объектов недвижимости не имеют общих признаков. К первой группе относятся принципиально неперемещаемые объекты земельные участки.

Ко второй группе — объекты, перемещение которых возможно, но и хотя с причинением несоразмерного ущерба их назначению здания, сооружения. К третьей группе относятся движимые объекты.

Таким образом, простое сопоставление трех указанных групп не дает возможности выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимости определено не путем установления признаков данного явления, а путем установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей. Однако, как справедливо заметил по этому поводу в начале ХХ в. Кассо, использование такого приема как перечисление примеров не может иметь исчерпывающего значения для общего определения [27].

Правильное понимание недвижимости на основе той дефиниции, которая сформулирована в Гражданском кодексе РФ, возможно только с помощью привлечения понятий из иных отраслей законодательства — земельного, законодательства о недрах и пр.

Однако анализ таких законодательных понятий, как участки недр, земельные участки и других также не позволяет выделить общие признаки этих объектов как объектов недвижимости. В соответствии с Законом РФ от 21 февраля г. Все вышеприведенные определения объектов недвижимости не дают представления об общих для них признаках, позволяющих корректно объединить их в одно понятие.

Единственный признак, роднящий эти объекты, — их неразрывная связь с землей как пространственной территорией, — находится за пределами приведенных законодательных дефиниций он отражен в ГК РФ [30]. Если же говорить о правовом режиме указанных объектов, то и он разнится. Так, недра являются объектом исключительной собственности Российской Федерации п.

Указанное обстоятельство делает бессмысленным требование о государственной регистрации прав на участки недр, поскольку данный объект изъят из гражданского оборота и никому, кроме государства, принадлежать не может.

Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство

В юридической литературе существуют и иные объяснения причин выделения недвижимости как особого объекта гражданских прав. Правовой режим недвижимости не зависит от ее природных свойств. В качестве объединяющих недвижимое имущество признаков и основания выделения недвижимости в особое юридическое понятие рассматриваются особенности организации оборота недвижимости [33].

При новейшей кодификации гражданского законодательства российский законодатель посчитал необходимым распространить правовой режим недвижимости на ряд транспортных средств, обладающих повышенной значимостью для жизнедеятельности государства. Кроме того, в силу закона к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество, контроль за оборотом которого законодатель посчитает необходимым осуществлять в более жестком режиме.

Также режимом недвижимого имущества наделено предприятие в целом как имущественный комплекс п. В состав предприятия как имущественного комплекса входят не только недвижимые по природе вещи земельные участки, сооружения, здания, помещения и пр. С точки зрения современного российского законодательства, состав недвижимого имущества не является однородным. При определении дефиниции недвижимости законодатель использует два подхода: Помимо проблемы, что является недвижимостью, весьма значимой практической проблемой оказывается и проблема того, кто определяет, что такое недвижимость.

Если на органы юстиции возложена обязанность по регистрации прав и сделок с недвижимостью, то определение перечня объектов недвижимости не является обязанностью этих органов. Между тем очевидно, что без определения самого объекта невозможно зарегистрировать права на этот объект и сделки с этим объектом [35]. Определение объектов недвижимости возложено на органы технического и кадастрового учета. Работа по определению объектов недвижимости имеет два аспекта — технический и юридический.

На первом этапе происходит вычленение признаков объекта недвижимости, в результате чего становится возможным индивидуализировать данный объект. В дальнейшем дается оценка этому объекту с точки зрения наличия у него признаков, предусмотренных законом по отношению к недвижимому имуществу, то есть определение гражданско-правового режима данной вещи с учетом существующего разделения объектов гражданского права на движимые и недвижимые [36].

Удивительно, но факт! Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ части первая и вторая , который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если оценка земельных участков как объектов недвижимости не вызывает проблем, то классификация различного рода сооружений, имеющих некоторую связь с землей, представляет определенную сложность. Современные технологические возможности позволяют достаточно мобильно использовать различные сборно-разборные сооружения с перемещением их в пространстве. Практика свидетельствует о трудностях оценки различными учреждениями технической инвентаризации указанных объектов с точки зрения отнесения их к движимым либо к недвижимым вещам [37].

Проведение технической инвентаризации объектов недвижимости носит учетный характер и не является юридически обязательной презумпцией для органов юстиции, проводящих государственную регистрацию прав по поводу недвижимости. В том случае, если органом юстиции будет установлено, что на государственную регистрацию представлены права по поводу объекта, который не является недвижимой вещью, то орган юстиции вправе отказать в регистрации со ссылкой на то, что этот объект не является недвижимой вещью [38].

Действия органа юстиции носят фактически контрольный характер по отношению к первоначальной оценке предполагаемого объекта недвижимости, производимой органом технической инвентаризации.

Удивительно, но факт! Как было указано выше договор купли-продажи недвижимости, как и любой договор купли-продажи, является возмездным.

Правовой режим недвижимости непрерывно эволюционирует. Принятие какого-либо закона, которым устанавливаются особенности оборота объектов недвижимости или отдельных его видов, изменяет правовой режим недвижимых вещей.

Наметившиеся трудности заставляют искать иные подходы. В этом плане можно отметить нарастающий в последнее время интерес к применению в сфере застройки подзабытого Закона от 26 июня года "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". В соответствии со ст.

Удивительно, но факт! В соответствии с Законом РФ от 21 февраля г.

Исходя из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, то есть совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства ст.

Удивительно, но факт! В то же время в рамках судебного процесса государственная регистрация не связывает суд в качестве исключительного, неопровержимого доказательства права на недвижимую вещь.

Это обстоятельство подчеркнуто и в п. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст. Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос полную разборку самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние п.

Но прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения жилого дома , суд должен определить действительно ли данная постройка является самовольным строением. Ранее, в период действия Гражданского кодекса г. Учитывая это, в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела, при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству судье при определении круга доказательств, необходимых для разрешения возникшего спора, следует предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.

Следует учитывать, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

А может ли незавершенный строительством жилой объект являться предметом купли-продажи? Ответ на этот вопрос дает судебная практика. При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома.

Возможность раздела объекта незавершенного строительства косвенно свидетельствует о возможности свободного отчуждения таких объектов. Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со статьей Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается объекты, изъятые из оборота , должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам. В силу статьи Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Дипломная работа

В статье Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости. В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора и признал, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Для того чтобы жилое помещение могло свободно перейти по договору купли-продажи к покупателю, действующим законодательством предъявляются определенные юридические требования.

Во - первых, жилое помещение должно принадлежать продавцу на праве собственности. При этом если собственником является юридическое лицо, оно обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан ст.

В связи с продажей жилого помещения несобственником возникает большое количество судебных споров. Правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы в настоящее время достаточно четко и определенно.

В наше время сделки с недвижимостью приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок. Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ, к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: В данном случае, скорее всего, имеются в виду положения, содержащиеся в ст.

Здесь следует обратить внимание на соотношение понятий комнаты как части жилого дома или квартиры и доли в праве общей собственности. Еще одной особенностью купли-продажи жилых помещений, является то, что при продаже жилого дома применяется ст. По договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Земельный кодекс РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При совершении сделок по купле-продаже жилых помещений присутствуют некоторые ограничения. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, находящиеся под его опекой или попечительством, либо проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства п. Органы опеки и попечительства, в соответствии с письмом Министерства общего и профессионального образования РФ от 9 июня г.

Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками или сособственниками собственника жилого помещения, дома, производится в форме постановления распоряжения органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетних. В постановляющей части такого разрешения должно быть указано, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности; или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника.

На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием. Копия договора предоставляется в органы опеки и попечительства.

По нашему мнению, еще одним ограничением при купле-продаже жилого дома, находящего на территории указанной в перечне приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, является то, что покупателем такого дома не могут являться иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, в связи с применением ст.

Таким образом, мы видим, что при купле-продаже такой недвижимости как жилые помещения применяются отдельные нормы и ограничения определенные законодательством. Таким образом, для признания земельного участка объектом купли-продажи, необходима совокупность следующих условий: Названные признаки земельный участок приобретает лишь в процессе государственного кадастрового учета, из чего следует следующее условие; предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Названное условие прямо установлено для купли-продажи земельных участков п. До утверждения указанного перечня запрет распространяется на все земельные участки, расположенные на приграничных территориях. Законодательством могут быть установлены иные ограничения субъектного состава участников договора купли-продажи земли. В соответствии с законодательством купля-продажа земельных участков совершается заключением договора в письменной форме.

Поэтому соглашение сторон о предмете договора также должно быть оформлено письменно путем включения в его текст соответствующих сведений о земельном участке. Как указывалось во главе 2 данной работы императивное требование о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, являющееся объектом соответствующей сделки, установлено законом для договоров купли-продажи ст. Таким образом, в договоре купли-продажи, предметом которого является земельный участок, должны быть указаны такие сведения о нем, которые позволят отличить его от других земельных участков, в т.

Вопрос о том, какие именно сведения о земельном участке должны быть указаны в договоре как идентифицирующие, законодательством не урегулирован. В этой связи можно высказать предложение по дополнению в статью 37 ЗК РФ перечня сведений о земельном участке, которые необходимо отражать в договоре купли-продажи земельных участков. Исходя из анализа научной литературы и правоприменительной практики можно выделить основные сведения о земельном участке, которые необходимо отразить в договоре: Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования ст.

Сведения об ограничении обременении земельного участка может содержаться: Далее хотелось отметить особенность продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства осуществляется, как правило, на торгах конкурсах, аукционах.

При этом начальная цена подлежащего продаже земельного участка определяется в соответствии с п.

Удивительно, но факт! Иных правовых особенностей оборота недвижимых вещей в Основах установлено не было.

Окончательная стоимость земли, отражаемая в тексте договора, определяется соответственно по итогам торгов. Данный порядок определяется ст. Так же при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.

Еще одной особенностью купли-продажи земельных участков, является то, что законодатель в п 2. Как отмечалось выше цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, согласно ст. Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка, он считается незаключенным. Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением продавца и покупателя, и может устанавливаться как фиксированной суммой, так и за единицу его площади.

В этом случае общая цена участка, подлежащая уплате, определятся исходя из фактического размера переданного покупателю участка. Однако цена на земельный участок не может быть меньше его кадастровой стоимости. Указание цены земельного участка, порядок оплаты может отражаться в договоре как указано в п. Исполнение договора купли-продажи земельного участка не имеет существенных особенностей.

Здесь, продавцом и покупателем совершаются действия, которые мы рассматривали в главе 2. Обязательства по договору купли-продажи земельного участка должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями ст.

Однако при этом предприятие не обладает признаками недвижимости по природным свойствам, напротив, признаки, которыми характеризуется предприятие, свидетельствуют о его коренных отличиях от поземельной недвижимости:



Читайте также:

  • Как взыскать недостачи с продавца
  • Договор дарения денег на квартиру