Главная | Понятие рыночной стоимости недвижимого имущества

Понятие рыночной стоимости недвижимого имущества

Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью.

Так как термин "стоимость" имеет много возможных толкований, то необходимо уточнить его смысл для оценки недвижимого имущества. Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект, или это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую стоимость.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. То есть цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно предоставляют обоснованную меру стоимости на дату оценки. Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.

Удивительно, но факт! Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки.

В общем случае стоимость определяется количеством одной вещи, которую можно получить в обмен на другую, или соотношением обмена товара на другой. Стоимость измеряется с помощью общего эквивалента, в качестве которого выступают деньги.

Для того, чтобы объект имел стоимость, он должен обладать пригодностью и ограниченным характером предложения при наличии покупательной способности населения. Объект также не может иметь стоимость, если он не имеет полезности, иными словами, если он не вызывает желания владеть им.

Так как выгоды от использования недвижимости реализуются на протяжении продолжительного времени, то стоимость ее представляет собой текущую стоимость будущих выгод, основанных на владении этой недвижимостью. Принципиально важное значение здесь имеет подход к определению рыночной цены.

Природа образования рыночной цены зависит от конъюнктуры спроса, а потому в основе своей случайна.

Удивительно, но факт! Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Под рыночной ценой объекта понимается наиболее вероятная средняя цена , по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны располагают информацией и действуют в своих интересах. Такое определение фиксирует вероятностную природу рыночной цены.

Примерно такая формулировка принята во всем цивилизованном мире. Для стран с устоявшейся, стабильной рыночной экономикой вероятностная природа рыночной цены не представляет собой ничего необычного.

При определении рыночной стоимости выполняются следующие условия: Рыночная стоимость имущества - это цена, с которой согласны желающий продать продавец и желающий купить покупатель , не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке. Необходимо иметь в виду, что при определении рыночной стоимости имущества речь идет не о конкретном продавце и покупателе, а рассматривается гипотетическая типичная сделка купли и продажи, исходя из спроса и предложения на конкретном рынке в конкретное время, то есть оценка имеет временную и пространственную определенность.

Если говорить о термине "рыночная стоимость предприятия" в том смысле, который заложен в вышеприведенном определении, то можно констатировать, что он носит лишь теоретическое значение, поскольку рынок предприятий в России отсутствует и в ближайшие годы не может быть сформирован из-за отсутствия необходимых предпосылок отсутствуют потенциальные продавцы, если не считать государства, и покупатели-инвесторы, желающие вкладывать средства в производство.

Поэтому говорит о рыночной стоимости предприятий в России по мнению ряда специалистов оценщиков преждевременно. Из определения рыночной стоимости следует, что необходимыми предпосылками ее являются рациональное поведение продавца и покупателя, отсутствие незаконного воздействия, а также типичные условия финансирования. Если условия сделок с недвижимостью отличаются от типичных рыночных, например, по условиям финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправку на эти условия.

Причем значения этих поправок не могут иметь чисто механический характер, а должны отражать реакцию рынка на эти условия сделок.

2.1 Виды стоимости объектов недвижимости

В зависимости от опыта и осведомленности оценщика эти поправки могут иметь различные значения. На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости.

Удивительно, но факт! Следовательно, в сложившейся ситуации Законодательным властям следует уделить особое внимание данным аспектам рынка недвижимости, дабы обезопасить его от неправомерных действий.

Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами то есть застройкой земельного участка , при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости.

Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов.

Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции.

Удивительно, но факт! Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения.

В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором - отказаться от излишков земли. По сути - это обратная сторона предыдущего принципа - сбалансированности. Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников.

Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных интересов может происходить по-разному: Принципы, связанные с рыночной средой - зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения - позволяют определить: Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

оценка недвижимость рынок стоимость

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство.

И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта. Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться. Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке.

В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются. Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте.

Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования.

2. Теоретические основы определения стоимости объектов недвижимости

Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости.

Удивительно, но факт! Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше.

Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

Стоимость недвижимого имущества зависит от степени однородности постройки в районе, которая удерживает имущественные стоимости на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня при условии содержания объекта в нормальном состоянии. Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению стоимостей на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрицательно.



Читайте также:

  • Госпошлина на развод через суд новосибирск
  • Содержание труда детей самообслуживание
  • Передаточный акт квартиры после регистрации перехода права собственности
  • Заявление в полицию за клевету соседи