Главная | Право и обязанности сторон аренды недвижимого имущества

Право и обязанности сторон аренды недвижимого имущества

Арендатор может, с согласия арендодателя, передать имущество в субаренду поднаем. При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор.

Понятие и элементы договора аренды

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды ничтожен, ничтожными являются и договоры субаренды. Закон не устанавливает, что арендатор обязан принять арендованное имущество, но при заключении договора рекомендуется отразить данные условия.

Так, например, при уклонении арендатора от приема имущества в аренду, арендодатель может привлечь его к ответственности в форме возмещения убытков, причиненных просрочкой приемки п. В данном случае вина арендатора является обязательным. Можно указать один из вариантов правомочий арендатора: Если условие об основных правах и обязанностях не согласовано, то соглашение сторон не является договором аренды.

Права и обязанности сторон.

Арендодатель осуществляет сдачу движимого имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности и осуществляет текущий ремонт имущества. Арендатор использует имущество в потребительских целях если иное не оговорено договором ; не вправе сдавать имущество в субаренду, отдавать в залог или использовать в качестве паевого взноса. Договор проката заключается на срок до одного года. Договор продажи предприятия и недвижимости По договору продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество п.

Купля-продажа относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом. Договор купли-продажи недвижимости являетсявозмездным, консенсуальным, взаимным. О некоторых особенностях применения части 3 статьи настоящего Кодекса, см. N 14 Статья Энциклопедии и другие комментарии к статье ГК РФ По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Передавая имущество в аренду, арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на него. Закон не содержит исчерпывающего перечня прав, о которых арендатор должен извещать арендодателя.

Удивительно, но факт! Например, по договору займа имущество передается в собственность, а по договору аренды — во временное владение и пользование.

По смыслу закона, предупреждать необходимо не только о вещных, но и обязательственных правах третьих лиц. Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором п.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендованного имущества, без которого его нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором, если срок не оговорен или возникла неотложная необходимость в его проведении в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: Необходимо отметить, что обязанность производить капитальный ремонт носит диспозитивный характер и в соответствии с договором она может быть возложена на арендатора.

Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с его согласия и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Арендатор имеет право на возмещение своих затрат на неотделимые улучшения имущества при наличии следующих условий: Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя п.

Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. После окончания договора аренды отделимые улучшения могут быть оставлены арендатором за собой. Учитывая двустороннеобязываюший характер договора аренды, арендатор обязан выполнить следующие обязанности: Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, если условия пользования не определены, то в соответствии с назначением имущества п.

Пользование как правомочие в договоре аренды является одним из понятий, определяющих его правовую природу, и соответственно законодатель этому уделял и уделяет особое внимание.

Общие положения об аренде

Без пользования нет и надлежащего исполнения данного договорного обязательства. В этой связи в случае нарушения установленного порядка пользования имуществом арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пользуясь имуществом, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды п.

Удивительно, но факт! Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п.

Право пользования арендованным имуществом может быть передано другим лицам в определенных пределах и правовых формах, при этом данное право может быть осуществлено арендатором лишь с согласия арендодателя. К числу этих прав законодатель относит: В то же время выделение части предприятия, которая сама по себе не будет отвечать определению предприятия как самостоятельного имущественного комплекса, приведет к тому, что сдача этой части в аренду в качестве единого комплекса будет невозможна, потребуется заключение отдельных договоров в отношении разных ее элементов.

Если же часть предприятия сама по себе является самостоятельным имущественным комплексом, пригодным для ведения предпринимательской деятельности, пусть даже иной, чем осуществлялась на основе целого предприятия, она может быть передана в аренду по тем же правилам, что и предприятие в целом.

Именно в таком качестве субъекта гражданских прав предприятие становилось предметом различных сделок. Указ Президента РФ от 2 июня г.

Удивительно, но факт! Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Действующее законодательство, и, прежде всего Гражданский кодекс, рассматривает предприятие единый имущественный комплекс только как объект гражданских прав, а не в качестве их субъекта.

Как правильно отмечает В. Традиционно предприятие представляет собой объект, а не субъект права, оно принадлежит на праве собственности юридическому лицу, например акционерному обществу одному акционерному обществу может принадлежать и несколько предприятий , смешение этих двух аспектов очень опасно практически. Объектная суть предприятия, по ряду причин забытая на каком-то этапе, в настоящее время совершенно четко зафиксирована в законе ст. Особого анализа требуют права арендодателя связанные с предприятием.

В этом смысле необходимо выделить две категории таких прав, в отношении которых в Гражданском кодексе предусмотрены два противоположных правила п. К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, эти права переходят к арендатору. Вторую категорию составляют права, полученные арендодателем на основании разрешения лицензии на занятие соответствующей деятельностью. Эти права не подлежат передаче арендатору. Причем включение в состав передаваемого арендатору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения лицензии , не освобождает арендодателя от исполнения этих обязанностей перед кредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение.

Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами п. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета, относится также и цена арендная плата. Основанием для такого вывода служит правило п.

Удивительно, но факт! Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня года по 31 мая года.

По договору аренды участка лесного фонда лесхоз федерального органа управления лесным хозяйством арендодатель обязуется предоставить лесопользователю арендатор участок лесного фонда за плату на срок от 1 до 49 лет для осуществления одного или нескольких видов лесопользования. Предметом данного договора аренды является участок лесного фонда. В соответствии с лесным законодательством, лесной фонд образуют все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов поселений , а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью лесные земли и нелесные земли.

Удивительно, но факт! Так, арендодатель имеет следующие права и обязанности:

Участки лесного фонда могут передаваться в аренду одному или нескольким арендаторам для осуществления следующих видов лесопользования: Форма договора аренды участка лесного фонда - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого арендодателем и арендатором.

Договор аренды подлежит государственной регистрации в порядке, установленном гражданским законодательством, и считается заключенным с момента государственной регистрации.

Несоблюдение письменной формы договора аренды и требования о его государственной регистрации влечет недействительность договора. В Положении об аренде участков лесного фонда закреплены существенные условия договора.

Удивительно, но факт! В связи с этим, отмечает Ю.

Кроме того, в договоре аренды по усмотрению сторон указываются также иные условия, предусмотренные лесным законодательством Российской Федерации. Это право следования и абсолютный характер защиты.

Абсолютный характер защиты состоит в том, что титульный владелец владелец, не являющийся собственником, не имеющим право на владение имуществом, по основанию, предусмотренному законом или договором, в том числе аренды пользуется против третьих лиц той же защитой, что и собственник. Большинство исследователей склоняются к следующему мнению: Скловский Для решения означенной проблемы, исследуем следующие казусы: Собственник имущества во исполнение заключенного договора аренды передал указанное в договоре имущество арендатору во владение и пользование сроком на один год.

По прошествии шести месяцев, переданное арендатору по договору имущество, было изъято у последнего собственником. Желая защитить свое право, арендатор обратился в арбитражный суд с иском об истребовании аренды. Истец отстаивал возможность применения виндикации. Сторонники виндикации указывали, что в силу ст. После исполнения этой обязанности обязательство между лицами прекращается в силу статьи ГК РФ надлежащее исполнение , а на стороне арендатора остается чистый долг, состоящий в возврате вещи.

В свою очередь, это делает возможным использование арендатором иска об истребовании имущества в случае изъятия вещи арендодателем до истечения срока договора. Правовым основанием применения виндикации в указанном случае будет ст. Данная позиция не бесспорна. Как известно, отечественное право не допускает конкуренцию исков. Гражданско-правовой доктриной выработан ряд критериев разделяемых и судебной практикой , при которых допустимо использование вещно-правовых способов защиты.

В качестве примера может быть приведен виндикационный иск, применение которого возможно при: Наличие этих критериев означает, что данный вещно- правовой способ защиты может быть применен только при наличии всей совокупности данных критериев, а также условии тождественности ситуаций. Сущность института имущественного найма аренды состоит в передаче объекта аренды вещи лицу во владение и пользование на определенный срок даже и в том случае, если срок сторонами не определен, сущность аренды как временного пользования чужим имуществом не меняется.

Соответственно, изъятие у арендатора вещи до срока, установленного договором или определенного в соответствии с договором , нарушает возникшее в силу обязательства субъективное право арендатора на владение и пользование такой вещью.

Передав вещь, арендодатель таким образом исполняет одну из своих обязанностей. Но при этом, до момента истечения срока договора, арендодатель остается обязанным перед арендатором лицом в части несовершения действий, препятствующих последнему владеть и пользоваться объектом аренды.

Если вещно-правовые способы не могут быть использованы в данном случае, то восстановление нарушенных прав, имеющих обязательственную природу, должно осуществляться при помощи обязательственно - правовых способов. Какие обязательственные способы из имеющихся могут быть использованы для защиты нарушенного права владения арендатора? При выборе конкретного способа защиты надлежит исходить из того, какую обязанность нарушил арендодатель.

Как было установлено выше, арендодатель, изъяв имущество, совершил действие, препятствующее арендатору владеть и пользоваться этим имуществом. Следовательно, арендатору для защиты своих прав необходимо обязать нарушителя вернуть имущество, являющееся объектом договора аренды.

Восстановить нарушенное право возможно, только обязав арендодателя возвратить спорную вещь управомоченному лицу. В литературе дискутируется также вопрос: Для ответа на поставленный вопрос, прежде всего, необходимо решить, влияет ли на возможность виндикации наличие заключенного между арендатором и субарендатором договора субаренды. Наличие обязательства само по себе не означает автоматический отказ в использовании вещно-правовых способов защиты.

В данном случае стороны в договоре предусмотрели, что имущество подлежит передаче субарендатору не сразу, а по истечении определенного периода времени. То есть права требовать исполнения обязанности от арендатора у субарендатора на момент заключения договора еще нет.

Читать популярные статьи на сайте

В течение означенного периода времени арендатор имеет полную власть над вещью и, соответственно, может каким-либо образом ею распорядиться - например, передать эту вещь в субаренду еще одному лицу.

Полагаем, что действия лица, право которого на получение имущества в аренду возникает в будущем, направленные на захват имущества причем, неважно - от арендатора или от предшествующего субарендатора , никак не связаны с наличием между ними договора субаренды. Обязанности субарендатора заключаются в принятии объекта субаренды, надлежащем его эксплуатировании и возврате по истечении срока договора.

Нарушить данные обязанности до передачи в установленном порядке объекта субаренды невозможно. Поэтому субарендатор, захватывая вещь до срока, действует вне рамок договора.

Самовольный захват вещи субарендатором при отсутствии передачи владения дает арендатору основание для применения вещно-правовых способов защиты. Аренда недвижимости и государственная регистрация. Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельных участка.

Сингулярное правопреемство в обязательстве.



Читайте также:

  • Как жить с мужем в одном доме после развода
  • Бесплатная юридическая помощь в каменске
  • Выплата алиментов список документов